Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus et de se constituer un patrimoine. Attention néanmoins, ce n’est pas si simple et demande de la réflexion. N’improvisez pas car vous pourriez faire de mauvais choix et rater votre investissement.

1 – Définissez vos objectifs

La première étape consiste à bien cibler votre investissement locatif. Pour cela, vous devez définir clairement vos objectifs. Vous ne choisirez pas le même bien selon que vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme ou que vous désirez le reprendre pour y vivre ou y loger vos enfants.

Ainsi, si vous misez sur la perception de loyers et la rentabilité, vous privilégierez une commune à forte demande locative et plutôt une petite surface, plus rentable toutes choses égales par ailleurs.

En revanche, si vous envisagez d’y habiter, vous sélectionnerez votre bien comme s’il s’agissait de votre résidence principale.

Si votre objectif est de payer moins d’impôts, un conseil : n’investissez pas dans l’immobilier. Même s’il existe de nombreux mécanismes de défiscalisation, ils ne font que réduire (temporairement car vous paierez tôt ou tard les sommes que vous économisez, que ce soit en impôt sur vos loyers supplémentaires ou sur votre plus-value future) une fiscalité très lourde.

Si vous pensez que la défiscalisation immobilière est un bon moyen de se constituer un patrimoine en payant moins d’impôts, vous vous trompez… et vous le paierez cher.

Avant de savoir dans quoi investir, intéressez-vous au marché immobilier local, à la demande locative, aux loyers pratiqués, et bien sûr au prix de l’immobilier.

2 – Choisissez un emplacement de qualité (même si vous devez payer un peu plus cher)

Quels que soient vos objectifs, l’emplacement du bien est primordial. Le quartier doit être agréable, bien desservi par les transports en commun, avec la présence de commerces à proximité. Mettez-vous à la place du locataire.

• Si c’est une famille, pensez à la proximité des crèches et des écoles.
• Si c’est un étudiant, optez pour un bien à proximité du campus ou en centre-ville.

Votre bien doit se trouver dans une ville où la demande de location est soutenue. Scrutez le marché locatif de la ville choisie, l’offre et la demande locative, le niveau et l’évolution des loyers, ou encore le parc de logements vacants.

Quelles villes privilégier ? Les grandes villes et les villes universitaires vous offriront des opportunités de louer votre bien sans difficulté. Vous devrez néanmoins y trouver le bon emplacement car même dans ces villes, il existe de bons et de mauvais secteurs pour investir.

3 – Choisissez une surface en fonction du type de locataire que vous privilégiez (et de vos moyens)

Si les petites surfaces sont plus rentables, c’est aussi parce que les locataires changent plus souvent et que les remises en état sont plus fréquentes. Pour les plus grandes surfaces, la rentabilité brute est moindre mais la vacance est généralement limitée car les locataires sont plus stables.

Si vous choisissez d’investir dans une petite surface, votre locataire sera très probablement un étudiant ou un jeune actif. Si vous optez pour un deux ou un trois pièces, ce sera plutôt un jeune couple. Au-delà de trois pièces, vous louerez très certainement à une famille avec enfants ou dans le cadre d’une colocation. Adaptez l’environnement de votre bien à votre locataire.

Devez-vous acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Le neuf est bien plus cher mais les différentes normes sont respectées. Il peut bénéficier d’avantages fiscaux mais attention, un bien que vous achetez neuf se revendra comme du « récent » ou de l’« ancien ». Même si les prix de l’immobilier progressent, il y aura une décote sensible. Vous ne revendrez pas un bien neuf.

4 – Calibrez au mieux votre financement

L’avantage de l’immobilier, c’est de pouvoir recourir au crédit. Les loyers que vous percevrez rembourseront une partie de votre crédit et votre apport mensuel sera réduit en conséquence.

Vous pouvez calibrer vote effort d’épargne (le montant que vous débourserez chaque mois) en modulant le montant de votre investissement (plus le montant sera élevé, plus vos mensualités de crédit seront élevées) et la durée de votre crédit (plus la durée sera longue, plus les mensualités seront faibles… mais plus vous rembourserez longtemps et plus le coût du crédit sera élevé). Ne soyez pas trop gourmand et n’oubliez pas que les sommes que vous consacrerez à votre investissement immobilier seront immobilisées et ne seront disponibles qu’à condition de revendre votre bien. Veillez donc à garder une épargne de précaution pour pouvoir faire face à des imprévus. Il n’y a rien de pire (en termes de rentabilité et de performance) que de devoir vendre un bien immobilier sous la contrainte. N’hésitez pas à tester différentes hypothèses de financement avant de vous décider

5 – Gérez au mieux votre investissement locatif

Louer nu (vide) ou meublé ?

La location vide est plus simple que la location meublée (non professionnelle), qui se révèle en contrepartie plus rentable.

Alors que les baux sont de trois ans pour une location nue, ils sont d’un an (voire neuf mois) pour les locations meublées. Les biens en location meublée connaissent donc une usure accélérée.

L’avantage de la location meublée est surtout fiscal. Le mécanisme de l’amortissement vous permet de défiscaliser en partie les loyers perçus. Avantage supplémentaire, cet amortissement n’est pas pris en compte lors du calcul de la plus-value puisque celle-ci est calculée selon les règles applicables aux particuliers (exonération après 22 ans, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Si vous louez meublé, privilégiez un bien nu que vous meublez plutôt qu’une résidence services aux perspectives de rendement et de plus-value plus aléatoires (on ne compte plus les faillites d’exploitants dans les résidences de tourisme).

Gérer ou faire gérer ?

Si vous devez gérer votre bien, cela vous demandera du temps et vous devrez être disponible (et un peu bricoleur) dans les situations d’urgence. Si vous le faites gérer, cela vous demandera de l’argent mais vous y gagnerez en tranquillité d’esprit. À vous de choisir.

Si vous n’avez qu’un bien, vous pouvez le gérer vous-même. Si vous en avez plusieurs, faites-les gérer… Ou faites une croix sur vos week-ends.