Pour investir dans l’immobilier, vous avez le choix entre deux types d’investissement immobilier physique bien distinct l’un de l’autre. D’une part, nous avons la location nue et la location meublée. Alors que souhaitez-vous pour votre projet immobilier ? Difficile certainement de répondre. Pour vous aider à faire un choix conséquent, découvrez dans cet article les différences entre la LMNP et la location nue.

La législation

La loi est aussi riche que complexe en matière d’immobilier. En effet, des modifications et de nombreux avenants peuvent venir régulièrement pour alourdir ou rendre plus flexible le secteur au fil des ans. L’investissement immobilier classique auquel vous avez pensé est sûrement la location nue. Vous achetez un appartement que vous mettez en location sans meubles à l’intérieur. Pour cette première catégorie d’investissement immobilier, vous allez percevoir des loyers qui vont entrer dans la catégorie de « revenus fonciers ». La loi dans ce cas est susceptible d’être modifiée puis d’évoluer au fil des années et rarement dans le bon sens. Pour preuve, la loi Alur qui encadre les loyers impose de nouvelles obligations aux propriétaires bailleurs pour protéger les locataires. De même, l’imposition peut se révéler importante pour les contribuables ayant une forte tranche d’imposition.

La location meublée quant à elle n’est pas elle-même une loi, mais un statut qui date d’avril 1949. Pour une location en LMNP, ce statut confère à l’investisseur des contraintes et des avantages qui ne sont pas soumis à des amendements de loi. Lorsque vous choisissez ce mode, il vous sera difficile de changer de statut. Pour le faire, il faudra modifier profondément toute la logique comptable française de la catégorie. Puisque la probabilité est faible, vous aurez ainsi une plus grande visibilité dans le temps.  

La fiscalité

La fiscalité est un point majeur dans tout type d’investissement. Elle doit être appréhendée au préalable avant d’entreprendre les démarches immobilières. Si vous décidez d’acheter un bien près de chez vous et de le mettre en location nue, vous allez subir d’énorme fiscalité et les taxes qui vont avec. Vous serez exemptées des charges d’exploitation et les intérêts d’emprunt si éventuellement vous avez eu recours à un prêt, mais vous n’aurez droit à aucune réduction d’impôts. Cependant, si vous avez investi dans le neuf, vous aurez droit à une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant investi en plus des réductions précédemment citées. Un investissement en Pinel serait donc intéressant pour réduire les impositions sur la durée.

En revanche, si vous optez pour une LMNP, vous pouvez utiliser le mécanisme de l’amortissement pour amortir le coût de l’investissement et l’étaler comptablement pendant 30 ans. On parlera alors du régime réel. En d’autres termes, les loyers générés du LMNP sont défiscalisés et sont non imposables. Par conséquent, le LMNP est plus efficace en matière de fiscalité.

Le prix du mètre carré

Lorsque vous achetez en LMNP, vous achetez à votre prix un ensemble de mobilier, mais aussi des espaces de vie puis un prorata de parties communes et obligatoires dans la résidence : hall d’accueil, blanchisserie, salle de restauration, hall d’accueil, etc. Ce n’est qu’à cette condition que vous pouvez prétendre à des avantages du statut de location meublée.