Souvent confondue à tort dans sa forme et son fond, la superficie privative loi Carrez et la surface habitable diffèrent sur plusieurs points. Voici quelques éléments essentiels à savoir pour éviter de se tromper dans le calcul de la surface réelle de votre logement.
La surface habitable
La surface habitable d’une maison désigne la surface du plancher réellement construite, après qu’on ait soustrait toutes les surfaces occupées par les murs, les marches et/ou cages d’escaliers, les embrasures de portes et fenêtres, les cloisons et les gaines. Par contre, la surface habitable n’inclut pas la superficie des combles non aménagés, les garages, les caves, les séchoirs situés à l’extérieur du logement, les sous-sols, les loggias, les remises, les locaux communs, les dépendances, les vérandas ainsi que toutes les parties de la maison dont la hauteur est inférieure à 180 cm. En général, la surface habitable d’une habitation est indiquée clairement dans un bail de location.
La surface loi Carrez
Les éléments pris en compte pour la mesurer
La loi “Carrez” définit le calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d’un lot, ou d’une fraction de lot. Elle s’applique uniquement aux lots de copropriété, les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette législation, de même que les biens vendus en VEFA qui sont soumis à une autre législation.
La superficie loi “Carrez, de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot dans une copropriété tient compte essentiellement de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, les embrasures de portes et fenêtres, les marches et cages d’escaliers ainsi que les gaines.
Ne tient pas non plus compte :
- des planchers des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 180 cm.
- Tous les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².
La loi Carrez n’impose pas aux propriétaires de faire appel à un professionnel pour calculer la superficie privative. Cependant il faut faire très attention lors de la prise des mesures car celles-ci font référence à des textes de loi complexes. Il est donc fortement conseillé de laisser ce travail à un diagnostiqueur immobilier.
La différence entre surface habitable et superficie Carrez
La surface Carrez et la surface habitable ne comportent pas la même définition dans les textes de loi. Les calculs amènent souvent à des résultats complètement différents !
| Caves, garages, parking | Autres sous-sol | Combles aménagés | Combles non aménagés | Terrasses, balcons | Vérandas | Greniers, remises, réserves | |
| Superficie habitable | Non | Non | Oui | Non | Non | Non | |
| Superficie Carrez | Non | Oui* | Oui* | Oui* | Non | Oui* |
* la surface doit être au minimum de 8m² et la hauteur sous-plafond d’au moins 1,80m
Et en cas de litige sur la superficie “Carrez” ?
La loi exige de faire mention de la superficie de la loi “Carrez” dans tout acte de vente d’un logement en copropriété. Elle est spécifiée par le vendeur qui s’en porte garant. L’attestation de superficie habitable quant à elle, doit être mentionnée dans tout bail de location et réalisée au nom du propriétaire bailleur.
Dans le cadre d’une transaction immobilière concernant la vente d’une propriété, le recours à un professionnel est recommandé pour obtenir la mesure exacte d’une surface privative, même si celle-ci reste une option dans le contrat de vente finale. Cette mention peut servir à l’acheteur plus tard, cependant la loi tolère une marge d’erreur inférieure à 5% au bénéfice du vendeur.
Si l’acquéreur constate un défaut de la superficie spécifiée dans l’acte de vente inférieur de 5% ou plus à celle communiquée, celui-ci dispose d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour demander une diminution du prix de la vente au prorata de la superficie manquante. De plus, les frais de notaire sont recalculés en fonction du nouveau prix de vente.
En cas d’absence de superficie, lors d’une vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur, peut intenter une action en nullité, au plus tard dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Dans le cadre d’une location immobilière, la surface loi Carrez est toute aussi importante. Dans le cas où le contrat de location mentionne une erreur, le locataire peut s’en servir pour réclamer une réduction du loyer, spécifiant alors la surface réellement disponible dans le logement. Contrairement à la loi Carrez appliquée à la vente immobilière, la loi Boutin permet au propriétaire de refuser de payer la différence ou de réduire le loyer malgré l’erreur, même justifiée.