Bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à l’investissement locatif

Fiscalité investissement locatif

L’investissement locatif est un placement qui vous permet de vous constituer un patrimoine rentable mais aussi, de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Découvrez dans cet article les questions de fiscalité investissement locatif.

En quoi consiste un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à un achat immobilier dans le but de le mettre en location par la suite. Le bien immobilier en question peut être neuf ou ancien, et il n’est pas forcément une maison d’habitation. Un bien locatif peut être un appartement, un immeuble entier ou en lots, un local commercial. Mais il peut être aussi un entrepôt, un parking ou une cave.

Ce type d’investissement offre de nombreux avantages au propriétaire. C’est le seul investissement immobilier entièrement financé à crédit. Et les loyers perçus après vont permettre de rembourser les mensualités.

C’est également un investissement qui bénéficie d’un programme de défiscalisation. L’Etat encourage vivement ce type d’investissement pour combler un déficit national de logement et autorise des allègements fiscaux appelés « niches fiscales ».

L’investissement locatif peut se faire de différentes manières : soit par un achat direct du bien immobilier, soit par un achat de « pierre papier » auprès des sociétés foncières : SCPI (Société civile de placement immobilier) ou SCI (Société civile immobilière).

L’objectif d’un investissement locatif peut être la constitution d’un patrimoine immobilier ou l’obtention d’un revenu supplémentaire (pour la retraite ou pour arrondir les fins du mois).

Les différents régimes de fiscalité investissement locatif

Il existe différents régimes d’imposition des revenus locatifs, selon deux principales options : une location vide ou une location meublée.

Lors d’une location vide, la fiscalité investissement locatif s’applique selon deux situations distinctes : le microfoncier avec des loyers bruts annuels inférieurs à 15 000 euros et le régime réel si vos loyers dépassent les 15 000 €. Le microfoncier vous fait bénéficier de 30% de déduction forfaitaire, tandis que le régime réel vous fait bénéficier d’une déduction des frais de gestion locative du bien, de la taxe foncière et des intérêts d’emprunt.

La location meublée, quant à elle, est soumise à un régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Avec un régime micro BIC si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32 600 euros et un régime réel simplifié s’ils sont supérieurs à 32 600 €. Avec le micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% mais vous ne pouvez plus déduire vos charges, contrairement à un régime réel simplifié qui vous autorise à déduire :

  • Les travaux de rénovation
  • Les intérêts d’emprunt
  • La taxe foncière
  • Les frais de gestion locative

Si ces charges sont trop élevées, vous pouvez dégager un déficit foncier.

Ainsi, la fiscalité investissement locatif et impôts dépendent du choix du propriétaire à louer vide ou meublé mais également du type de bien : neuf ou ancien.

La réduction d’impôt

En France, il existe des dispositifs de défiscalisation immobilière. Dans l’immobilier neuf, par exemple, il y a la Loi Duflot, Scellier et la Loi Pinel. Ces dispositifs ont servi à renforcer l’offre des logements neufs.

Le dispositif Pinel offre à un investisseur la possibilité d’acquérir un bien neuf et de bénéficier d’un avantage fiscal considérable. A condition que le bien en question serve de résidence principale aux locataires et que la location soit permanente pendant au moins 6 ans. Des plafonds de loyers sont également imposés par l’Etat.

Le régime Denormandie concerne plutôt l’investissement dans l’immobilier ancien. Une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat peut être obtenue par l’acquéreur à condition que le montant des travaux de rénovation soit supérieur à 25% du prix du bien immobilier.

Investir dans un bien locatif est une très bonne stratégie. Lors de votre choix, prenez en compte vos futurs projets, est-ce que vous voulez y habiter après plusieurs années ? Voulez-vous revendre après quelques années et obtenir une plus-value ? Ou souhaitez-vous transmettre votre patrimoine à vos enfants ? Dans ce cas, il est important de se pencher aussi sur les questions de droit de succession.

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